Rejonowe Przedsiębiorstwo Zieleni - ul. Lecha

Zmiany w projektach inwestycji, info o niezrealizowanych projektach i subiektywna ocena przedstawionych koncepcji.

Moderatorzy: sueno, Daniel, Sirek1, Autor

Postprzez T0MIKE » 26 października 2008, o 10:05

500 mieszkań to 30.000 m2, czyli ok. 100.000.000 PLN tylko w wykonawstwie. W dzisiejszych realiach na rynku finansowym RPZ bdzie musiał udokumentować bankowi 20.000.000 PLN tzw. equity, czyli kapitału własnego. Nie wystarczy do tego sama wartość działki, cała nie jest warta więcej niż jakieś 13.000.000 PLN. Będzie więc ciężko bez włożenia dodatkowej kasy, nie mówiąc o tzw. softach, czyli kosztach pośrednich: architekci, project management, reklama, sprzedaż, koszty finansowe. Ponieważ to moja bezpośrednia konkurencja to nie podam recepty, bo sam ją muszę zrealizować, ale jestem pewien, że pójście RPZ-u głową do przodu będzie początkiem końca tej firmy. W takich czasach ludzie bez głębokiej wiedzy na temat rynku, jego zasad, finansowania projektu, którzy decydują się wejść w deweloperkę albo mają jaja, albo nie mają rozumu. Czas pokaże...
Avatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
 
Posty: 1375
Dołączył(a): 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd

Postprzez MadMike » 26 października 2008, o 15:46

cm napisał(a):Pierwsza korekta biznesplanu w związku z dramatycznie pogarszającą się sytuacją na rynku usług finansowych?


Chodziło mi bardziej o kwestie zagospodarowania przesrzennego... Skoro na działce można postawic 1100 mieszkań, a na dziś finansowo realna liczba to 500, mozna zabudować częśc działki i poczekac na lepsze czasy...

T0MIKE napisał(a):Będzie więc ciężko bez włożenia dodatkowej kasy, nie mówiąc o tzw. softach, czyli kosztach pośrednich: architekci, project management, reklama, sprzedaż, koszty finansowe.


RPZ nie działa samo, tylko z chińskim inwestorem, który zapewne wyłoży parę baniek gotówki... Wtedy może się uda nawet bez realizacji twojej tajemnej recepty. Może... Bo Chińczycy trudnią się produkcją rowerów a nie budową osiedli :wink:
Avatar użytkownika
MadMike
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
 
Posty: 1127
Dołączył(a): 2 kwietnia 2007, o 13:09
Lokalizacja: Kielce/Warszawa

Postprzez T0MIKE » 26 października 2008, o 16:56

To może ja się zajmę produkcją rowerów...
Avatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
 
Posty: 1375
Dołączył(a): 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd

Postprzez sueno » 26 października 2008, o 17:14

T0MIKE napisał(a):(...)W takich czasach ludzie bez głębokiej wiedzy na temat rynku, jego zasad, finansowania projektu, którzy decydują się wejść w deweloperkę albo mają jaja, albo nie mają rozumu. Czas pokaże...


Albo mają poparcie z UM które cierpi na deficyt mieszkań komunalnych / socjalnych. Najwyżej kupi ich kilka(naście/dziesiąt).
Co do kosztów reklamy to nie widzę sensu ponoszenia jakichkolwiek. Pare artykułów w lokalnej prasie + atrakcyjna cena za m2 i mieszkania same się sprzedadzą :) A co się nie sprzeda to miasto to kupi :P Tylko ważna jest kolejność żeby ludzie nie wiedzieli o tym, kto będzie ich sąsiadem :P
Najlepsza gra w sieci: http://www.reddragon.pl

"Są fachowcy i nie widzę potrzeby, żeby nauczyciel dyktował, jak ma się budować drogi" - autor znany :D
Avatar użytkownika
sueno
Ranga: Menadżer budowy ;)
 
Posty: 4907
Dołączył(a): 31 maja 2006, o 21:56
Lokalizacja: Świat czerwonego smoka

Postprzez T0MIKE » 26 października 2008, o 17:27

Zapewniam, że odkupienie od upadłego TBS-u niedokończonych mieszkań będzie o wiele tańsze, niż ich odkupienie od RPZ/YuLong. Poza tym odkupienie przez UM mieszkań podlega ustawie o zamówieniach publiczych. Być może ktoś będzie mógł je sprzedać taniej? Funkcjonowanie Miasta może się odbywać jedynie w formule joint venture, gdzie UM wnosi ziemię, a wyjmuje mieszkania. Inaczej tego RIO nie widzi, a raczej nie zobaczy.
Avatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
 
Posty: 1375
Dołączył(a): 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd

Postprzez sueno » 26 października 2008, o 18:12

Na podstawie art. 4. [Wyłączenie stosowania] Ustawy prawo zamówień publicznych nie stosuje się do:
3) zamówień, których przedmiotem są:
i) nabycie własności nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości, w szczególności dzierżawy i najmu,

:P

Ale to takie moje suche czytanie ustawy ;) Może ty znasz inne wytyczne UM :)

A co do tego TBS-u to masz rację, tylko z tego co pamiętam to Prezydent chce za mało dać a na licytacjach nie ma chętnych na te lokale.
Najlepsza gra w sieci: http://www.reddragon.pl

"Są fachowcy i nie widzę potrzeby, żeby nauczyciel dyktował, jak ma się budować drogi" - autor znany :D
Avatar użytkownika
sueno
Ranga: Menadżer budowy ;)
 
Posty: 4907
Dołączył(a): 31 maja 2006, o 21:56
Lokalizacja: Świat czerwonego smoka

Postprzez T0MIKE » 26 października 2008, o 18:32

Racja, jedynie dla przejrzystości można oczekiwać, że UM będzie kupował tam, gdzie stosunek jakości do ceny jest najlepszy. Z drugiej jednak strony niech UM kupuje w RPZ, a klienci indywiduwalni u wszystkich innych.
Avatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
 
Posty: 1375
Dołączył(a): 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd

Postprzez sueno » 26 października 2008, o 18:38

Zobaczymy co z tego wyjdzie. To raczej nie będzie konkurencja dla twojego bloku przy Jagiellońskiej ;)
Swoja szosą pamiętam, jak UM kazał wybudować ten blok komunalny / socjalny na rogu jagiellońskiej i grunwaldzkiej i wyszło mu, że taniej byłoby kupować mieszkania od developerów niż samodzielnie je budować. Dodatkowo miasto zrobiło do swojej inwestycji cała obsługę i dało działkę i jeszcze to drożej wychodziło :P
Najlepsza gra w sieci: http://www.reddragon.pl

"Są fachowcy i nie widzę potrzeby, żeby nauczyciel dyktował, jak ma się budować drogi" - autor znany :D
Avatar użytkownika
sueno
Ranga: Menadżer budowy ;)
 
Posty: 4907
Dołączył(a): 31 maja 2006, o 21:56
Lokalizacja: Świat czerwonego smoka

Postprzez Charon » 27 października 2008, o 00:23

T0MIKE napisał(a):500 mieszkań to [...] ok. 100.000.000 PLN tylko w wykonawstwie. [...] RPZ bdzie musiał udokumentować bankowi 20.000.000 PLN [...] kapitału własnego. Nie wystarczy do tego sama wartość działki, [...] więc ciężko bez włożenia dodatkowej kasy, nie mówiąc o [...] kosztach pośrednich [...]. Ponieważ to moja bezpośrednia konkurencja to nie podam recepty, [...] ale jestem pewien, że pójście RPZ-u głową do przodu będzie początkiem końca tej firmy. W takich czasach ludzie bez głębokiej wiedzy na temat rynku, jego zasad, finansowania projektu, którzy decydują się wejść w deweloperkę albo mają jaja, albo nie mają rozumu. [...].

TOMIKE – demonizujesz. Skoro w naszym kieleckim grajdołku radzą sobie krawcy, weterynarze i mechanicy samochodowi to poradzą sobie i ogrodnicy. Oczywiście czasy idą nieciekawe, bo jeśli potencjalni kupujący stracą zdolność kredytową to i profesjonaliści będą mieli ciepło w gaciach. Już sama wysokość wymaganego przy kredycie przez niektóre banki wkładu własnego na poziomie 20-30% na wejściu eliminuje znaczną część kredytobiorców (dla 65m2 może to być nawet 90 tyś.).

Nie liczył bym też specjalnie na to, że Prezes RPZ-u jest idiotą i nie potrafi kalkulować ryzyka. RPZ jest w 100% spółką miejską i to do miasta faktycznie należy ten kawałek dość atrakcyjnego gruntu, a ta 'firma' raczej nie zbankrutuje. Część działki jest bezpośrednio we władania miasta (chyba 1/3, a reszta to zdaje się dzierżawa lub inna forma dysponowania przez RPZ). Cała impreza z osiedlem zasadza się na dwóch celach: RPZ po skonsumowaniu inwestycji ma wyjść z nową siedzibą i lekko dosprzętowione a miasto zrealizuje cele polityczne (zwiększy podaż nowych mieszkań oraz pokaże chińskim partnerom, że opłaca się tu inwestować). Bezpośrednie zyski to w takiej sytuacji sprawa drugorzędna.

Oczywiście wszystko może pójść nie tak jak powinno, ale ryzyko ewentualnych strat można minimalizować. Potencjał całego terenu jest faktycznie na poziomie 1000 mieszkań (może nawet więcej), ale nikt rozsądny jednorazowo nie rzuci na rynek takiej ilości. Bez problemu inwestycję można etapować (nawet przy założeniu ciągłości działania RPZ-u na części nieruchomości) i pewnie stąd też te różnice w przekazach medialnych, bo nie dotyczą wszystkich etapów. Jeśli miasto będzie realizować inwestycję np. w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, to RPZ wyjdzie z 'imprezy' już po skonsumowaniu pierwszego etapu. Miasto nie będzie musiało niczego kupować, bo część mieszkań wyjmie 'po kosztach' w ramach wkładu własnego (czyli zamieni wartość swojej działki na metry w mieszkaniach komunalnych).

Co do ewentualnego kredytu, to wartość nieruchomości można bez problemu podnieść jeśli miasto na własny koszt (z innych środków) uzbroi teren, a może to zrobić bez problemu. Zresztą kredyty będą uruchamiane również etapami więc koszty nie będą jednorazowe, a bank mając poręczenie miasta da je dużo chętniej niż niezależnemu deweloperowi (dla banku właściwie zerowe ryzyko przy takim zabezpieczeniu).
Jeśli inwestycji będzie groziło fiasko, to okaże się to już na pierwszym etapie i wszyscy wycofają się przy minimalnych stratach, a rozpoczęta budowa pójdzie 'pod młotek'.

Żeby zapewnić sobie klientów w ciężkich czasach mieszkania nie muszą być specjalnie tańsze niż u konkurencji, bo część ich chętniej kupi mieszkania u dewelopera mającego gwarancje miasta niż u niezależnego, u którego ryzyko bankructwa jest zdecydowanie wyższe.

Przy odrobinie oleju w głowie tej inwestycji po prostu nie da sie spie...yć ... no chyba, że podczepią się pod nią 'ustosunkowani' chętni do wyprowadzenia kasy. Za to jeśli się uda to może być sporym zagrożeniem dla pozostałych deweloperów działających na terenie naszego miasta, bo odciągnie od nich wielu klientów o których z dnia na dzień będzie coraz trudniej... i tego właśnie mogą się bać zarówno 'bezpośredni konkurenci' jak i ich klienci.
Avatar użytkownika
Charon
 
Posty: 205
Dołączył(a): 6 listopada 2005, o 02:14
Lokalizacja: Kielce

Postprzez T0MIKE » 27 października 2008, o 08:51

Jestem sceptyczny, bo nie znam zbyt wielu przypadków, nie, w zasadzie żadnego, w którym de facto Miasto stało się jednym z wiodących deweloperów. Prezesa RPZ-u poznałem i wiem, że nie jest idiotą, ale też wiem, że gdyby nie był do tego przymuszany skoncentrowałby się na core biznesie, a nie na zupełnie nowej działalności. Powodem mojego spotkania z nim były przygotowania do zbycie tej nieruchomości w drodze przetargu i to był jego pomysł. Zmiana, według mnie, została wymuszona. Kontestuję tę decyzję, bo nie podoba mi się, że, podobnie jak w przypadku firmy Agroman (własność TON AGRO, czyli Skarb Państwa) ktoś dostaje fory, przez co dysponuje nienależną mu uprzywilejowaną pozycją na rynku, co obniża konkurencję i uderza bezpośrednio w innych, komercyjnych deweloperów. Ja wiem, że ideą forum jest wspieranie wszelkich inwestycji, ale w tym przypadku mogę i muszę zająć pozycję krytyczną. Dotyczy ona mnie bezpośrednio, ale myślę, że nie podoba się także innym deweloperom. Z punktu widzenia szerszej publiki to nie ma znaczenia, bo to jej nie dotknie, ale dla mnie jest to kwestia fundamentów wolnego rynku. I wszystko byłoby OK, gdyby to były tzw. komunalesy, czyli Miasto jest inwestorem i odbiorcą towaru, ale tak nie będzie. Jestem pewien, że nadchodzący kryzys mieszkaniówki, w połaczeniu z tego rodzaju konkurencją zmiecie paru wartościowych deweloperów. Teoretycznie winno być mi to na rękę, ale uważam, że zdrowa konkurencja jest twórcza i przynosi wartość dodaną właśnie przez tę konieczność wysilenia się nad dywersyfikacją produktu, jego ostateczną formą, etc. Jest może ze 2 deweloperów, których bym żałował, bo są profesjonalni i co do podejścia do tego biznesu i co do wiedzy szczegółowej nt. fundamentów tego biznesu. Dla mnie, z punktu widzenia biznesu nie ma tematu, moja inwestycja na Jagiellońskiej stanowi 2,5% kosztów ziemi, które ponieśliśmy do tej pory w Polsce i 8% planowanych przychodów, więc nie ma takiego znaczenia, ale dla reszty - chyba już nie.
Avatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
 
Posty: 1375
Dołączył(a): 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd

Postprzez msz1 » 27 października 2008, o 14:02

T0MIKE napisał(a):500 mieszkań to 30.000 m2, czyli ok. 100.000.000 PLN tylko w wykonawstwie. W dzisiejszych realiach na rynku finansowym RPZ bdzie musiał udokumentować bankowi 20.000.000 PLN tzw. equity, czyli kapitału własnego. Nie wystarczy do tego sama wartość działki, cała nie jest warta więcej niż jakieś 13.000.000 PLN. Będzie więc ciężko bez włożenia dodatkowej kasy, nie mówiąc o tzw. softach, czyli kosztach pośrednich: architekci, project management, reklama, sprzedaż, koszty finansowe. Ponieważ to moja bezpośrednia konkurencja to nie podam recepty, bo sam ją muszę zrealizować, ale jestem pewien, że pójście RPZ-u głową do przodu będzie początkiem końca tej firmy. W takich czasach ludzie bez głębokiej wiedzy na temat rynku, jego zasad, finansowania projektu, którzy decydują się wejść w deweloperkę albo mają jaja, albo nie mają rozumu. Czas pokaże...


To nie będzie koniec RPZ, ponieważ jest to spółka miejska to jak by co, kielecki podatnik dołoży parę złotych do jej ratowania. W dzisiejszych czasach dopłaca się do upadających banków więc do RPZ też można.
msz1
Ranga: Kierownik budowy ;)
 
Posty: 910
Dołączył(a): 26 stycznia 2006, o 22:13
Lokalizacja: Kielce

Postprzez Charon » 27 października 2008, o 18:17

T0MIKE napisał(a):Jestem sceptyczny, bo nie znam zbyt wielu przypadków, nie, w zasadzie żadnego, w którym de facto Miasto stało się jednym z wiodących deweloperów. [...]

Pewnie, że tak ... ja też nie znam i pewnie nie poznam, bo miasto nie jest przygotowane do takiej roli. Ale też miasto wcale nie chce nim zostać – ma (jak już pisałem) cele niejako pozaekonomiczne, a na realizowanie różnych inwestycji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego znam już kilka przykładów (zarówno tych udanych jaki i takich które finał znalazły w prokuraturze). Cel ekonomiczny ma osiągnąć partner prywatny ... i w przypadku RPZ-u to może się udać. Oczywiście, że najkorzystniej było by sprzedać działkę i za tą kasę wybudować nową siedzibę (jeszcze lepiej oddać działkę w zamian za jej wybudowanie 'pod klucz' wg. dostarczonego projektu) ... problem w tym, że wartość działki jest za niska w stosunku do potrzeb więc siłą rzeczy sytuacja zmusza Prezesa RPZ-u do szukania innej drogi. Najbardziej niebezpieczna w całej imprezie jest ta 'chińska droga', bo zdecydowanie łatwiej było by się dogadać z miejscowym 'operatorem' (i tu odnajduję tą presję wywierana na RPZ przez miasto – czyli właściciela gruntu). Ten styk polityki i biznesu jest najsłabszym ogniwem planowanego przedsięwzięcia.

Co do uprzywilejowanej pozycji nowopowstałej spółki, to wg mnie jest ona minimalna. Zasadza się jedynie na pewnych gwarancjach realizacji przedsięwzięcia i nic poza tym. Miasto nie oddaje gruntu za darmo – zapłata będzie tylko odroczona i częściowo skonsumowana w pieniądzu (nowa siedziba RPZ) a częściowo w mieszkaniach komunalnych. Cena mieszkań raczej będzie kalkulowana na warunkach rynkowych bo prywatny partner będzie domagał się zysku (a miasto i RPZ też oczywiście go oczekuje). Sytuacja jest porównywalna do realizacji inwestycji np. ze środków własnych lub z dostępem do preferencyjnych kredytów i sporym zabezpieczeniem – nie widzę powodów aby takich deweloperów eliminować za nieuczciwe praktyki. Powiedz szczerze TOMIKE – gdyby RPZ zaproponował ci wejście w do spółki w miejsce chińczyków to w geście solidarności z miejscowymi deweloperami i w imię 'zasad wolnej konkurencji' byś odmówił czy może rozważył byś partnerstwo z sektorem publicznym? Sam przyznałeś, że rozmawiałeś z Prezesem RPZ-u o zakupie działki – od rozliczeń gotówkowych do transakcji barterowej (w zamian za wybudowanie nowej siedziby dla RPZ-u jest tylko jeden mały krok). Nie mów, że nie ... zresztą wpadło na to już kilku.

Natomiast co do zagrożeń dla lokalnego rynku obrotu nieruchomościami to zaistnieje ono tylko w sytuacji kiedy spółka zaczęła by sprzedawać mieszkania po cenach dumpingowych (jedynie wtedy można mówić o nieuczciwej konkurencji). Źle by mogło być również, gdyby w imię 'wyższych racji' (czyli chęci wpłynięcia na obniżenie ceny m2 nowych mieszkań w mieście) spółka rzuciła na rynek ponadprzeciętna ilość mieszkań w krótkim czasie i w dobrej cenie – wtedy rozpoczęte inwestycje mniejszych deweloperów mogły by być zagrożone (ale taki manewr może równie dobrze zrobić jakikolwiek duży deweloper i wykosić nieostrożną 'drobnicę' z rynku – sam nie wierzę aby ktoś w obecnej chwili na taka zagrywkę się odważył, bo to może skończyć się 'samobujem').

Jak by na to nie patrzeć ... potencjalnie spora inwestycja konkurencji na lokalnym rynku na którym się działa (lub na który dopiero się wchodzi) nigdy nie jest zupełnie bezpieczna, bo gdy graczy za dużo to rozpychać się trzeba mocniej. Zawsze trzeba trzymać fason i mówić, że zagrożenia dotyczą innych a nie nas, ale prawda jest też taka, że w czasie bessy to i 8% ma swoja wagę. Nie bez znaczenia jest też fakt, że jeśli pierwsza inwestycja na nowym rynku się nie powiedzie to przekonanie partnerów do dalszego wywalania pieniędzy w błoto będzie odrobinę trudniejsze.
Avatar użytkownika
Charon
 
Posty: 205
Dołączył(a): 6 listopada 2005, o 02:14
Lokalizacja: Kielce

Postprzez sueno » 27 października 2008, o 18:34

Ja ciekawy jestem czy miasto zdecyduje się na "odkupienie" części mieszkań na lokale socjalne. Jeśli się zdecyduje na taki krok, to developer będzie musiał tanio sprzedawać mieszkania. Nikt nie chce mieć sąsiadów demolujących mu otoczenie. Pozatym jeśli ktoś płaci za mieszkanie kupę forsy to nie chce wiedzieć o tym, że takie samo mieszkanie można dostać za darmo od miasta...
Ciekawe czy miasto zrezygnuje z tej "pokusy" :P
Najlepsza gra w sieci: http://www.reddragon.pl

"Są fachowcy i nie widzę potrzeby, żeby nauczyciel dyktował, jak ma się budować drogi" - autor znany :D
Avatar użytkownika
sueno
Ranga: Menadżer budowy ;)
 
Posty: 4907
Dołączył(a): 31 maja 2006, o 21:56
Lokalizacja: Świat czerwonego smoka

Postprzez T0MIKE » 27 października 2008, o 19:20

8% to jednak niewiele, poza tym nie mając pewności co do powodzenia inwestycji nie będziemy jej rozpoczynać. Ponadto RPZ-u się nie obawiam, bo zanim dojdzie do realizacji tego przedsięwzięcia mam nadzieję być już z zaawansowaną realizacją. Nie bałem się JW Construction, czy Dom Development, nie boję się więc i RPZ, próbowałem udowonić, że każdy powininen mieć stworzone podobne warunki konkurencji, a w tym wypadku tak nie jest. Ja mogę konkurować moim doświadczeniem sięgającym początków deweloperki w Polsce, inżynierią finansową, strukturą mieszkań, reklamą, PR-em, ale nikt mi ziemi nie da za półdarmo, ani z odroczonym terminem płatności. Warto też dodać, że nie do końca chyba wszyscy rozumieją zasadę finansowania projektu: otóż w deweloperce kasę zarabia się na tzw. lewarze, czyli na kredycie. W przypadku realizacji, powiedzmy 200 mieszkań, mówimy o koszcie realizacji na poziomie ok. 40 milionów. Nie ma ich ani RPZ, ani nie da ich Miasto, ani Chińczyk, bo jest to wbrew logice. Finansowanie zapewnić musi bank, jednak jest to również ryzyko po stronie dewelopera, bo jeśli sprzedaż nie pójdzie zgodnie z planem, a jest na to duża szansa w obecnych czasach, bank wstrzyma finansowanie, np. w połowie drogi. Nie przekonam nikogo, kto działa z pobudek pozamerytorycznych, nie boję się też konkunrecji, bo mam dużo lepsze fundamenty, ale poślizg na bananie RPZ-u, czy też innego, mało doświadczonego dewelopera odbija się zawsze na całym rynku i wtedy wszyscy są oszustami i złodziejami. Wolałbym więc szczerze życzyć im powodzenia, bo sam mogę dostać rykoszetem, jeśli im się projekt rozłoży. To wynika z praktyki, nie teorii, gdyby wszyscy teoretycy wzięli się do biznesu mieliby większą legitymację do wygłaszania teorii nt. prowadzenia działalności deweloperskiej.
A propos prezesa RPZ-u: kiedy powiedziałem, że nie ma najmniejszych szans na sprzedaż terenu za 19 mln skwitował, że już najwięksi tu byli i Izraelici i Irlandczycy i Hiszpanie. Gratuluję Chińczyka. Praca w koncernie Shell nie daje jeszcze pewności, że się będzie mistrzem świata w deweloperce, a już z pewnością w dobie kryzysu. Widziałem już wielu właścicieli fajnej ziemi w Warszawie, którzy z nosem wyżej czoła spuszczali mnie na drzewo. Dzisiaj sami telefonują, że chętnie siądą do stołu, tyle tylko, że już stołu nie ma... Po kryzysie 2002 r. nabrałem pokory, bo spadający na ryj rynek nie zna litości, chciałem tymi wpisami zwrócić jedynie uwagę, że bezkrytyczne podejście do tej inwestycji może zrobić krzywdę całej branży w Kielcach, ale może jestem w błędzie, oby...
Avatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
 
Posty: 1375
Dołączył(a): 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd

Postprzez Charon » 28 października 2008, o 10:05

sueno napisał(a):... czy miasto zdecyduje się na "odkupienie" części mieszkań na lokale socjalne ... ?

Czy miasto się zdecyduje to będzie zależało od sposobu finansowania i realizacji tej inwestycji, ale jeśli nawet wstępnie założymy, że będą ku temu warunki, to wcale nie musza to być te same mieszkania co dla pozostałych kupujących. Działka jest spora i jak każda taka nieruchomość ma lepsze i gorsze miejsca do sytuowania budynków mieszkalnych. Myślę, że gdyby miało dojść do zamiany gruntu miejskiego na mieszkania socjalne to byłby to raczej osobny, niewielki budynek usytuowany gdzieś na obrzeżach terenu w najmniej atrakcyjnej części działki.
TOMIKE napisał(a):... gdyby wszyscy teoretycy wzięli się do biznesu mieliby większą legitymację do wygłaszania teorii ...

TOMIKE – fajnie się irytujesz :)
Przyznam, że trochę cię podpuszczam (ale to dlatego, że robisz z siebie na tym forum takiego guru deweloperki). Wybacz, ale twoje wypowiedzi, że tylko ty wiesz jak się w te klocki bawić są trochę śmieszne. Niepotrzebnie nadużywasz 'idiotów', amatorów', 'teoretyków' zwłaszcza w kontekście własnej autopromocji – to takie nieeleganckie. (Myślisz, że to sposób na budowanie marki na lokalnym rynku?)
Wracając do kwestii nieuczciwej konkurencji ... znam wiele przykładów, w których właściciel atrakcyjnego terenu wchodził do spółki z deweloperem wnosząc działkę jako udział. Tu jest podobnie (z tym, że tu partnerem jest sektor publiczny) – normalna, typowa wręcz sytuacja. Nikt nie dostaje nic za darmo. Zasady konkurencyjności są zachowane.
A co do sytuacji RPZ-u to wstępną wyceną nieruchomości (właśnie na poziomie 13 mln, czyli 200 zł za m2) właściciel terenu dysponował już dawno. Już dawno wiadomo też, że na restrukturyzację i rozbudowę RPZ-u potrzeba około 20 mln. Z prostego rachunku wynika, że brakuje około 7 mln (a właściwie 11 mln bo w bezpośredniej dyspozycji RPZ-u jest 2/3 działki). Tak więc, albo trzeba zmienić plany restrukturyzacji (na mniej kosztowne), albo szukać dodatkowej kasy (i tu pomysł spółki z deweloperem). Czy to będzie Chińczyk, Irlandczyk, Portugalczyk czy Hiszpan to nie ma większego znaczenia ... ja mogę jedynie żałować, że nie Polak. Ważne jest aby inwestycja się zapinała finansowo i partner był rzetelny. Czy się Prezesowi uda ją 'zapiąć' to już zupełnie inna para kaloszy, a ja jako kielczanin będę mu kibicował. Nie wnikam, czy uzbroi działkę i wejdzie do spółki, czy też sprzeda jednemu deweloperowi lub ją podzieli i puści na odrębnych przetargach, a może sprzeda tylko część a za ta kasę kupi kilka ciężarówek – wszystko jedno (każde rozwiązanie niesie ze soba inne ryzyka) – grunt, że mu się chce cokolwiek robić, a nie siedzi i narzeka, że się nie da. Szkoda tylko, że trafił akurat na kryzys w kredytach.
TOMIKE napisał(a):... Praca w koncernie Shell nie daje jeszcze pewności, że się będzie mistrzem świata w deweloperce, a już z pewnością w dobie kryzysu ...

dlaczego akurat w koncernie Shell? :)
Avatar użytkownika
Charon
 
Posty: 205
Dołączył(a): 6 listopada 2005, o 02:14
Lokalizacja: Kielce

Poprzednia stronaNastępna strona

Powrót do Historia projektów inwestycji

Kto przegląda forum

Użytkownicy przeglądający ten dział: Brak zidentyfikowanych użytkowników i 1 gość

cron